Neue Spielregeln für Wohnkredite: So wirkt sich das Aus der KIM-Verordnung auf Ihre Finanzierung aus

Die KIM-Verordnung ist Geschichte – doch solide Kreditvergabe bleibt. Was sich ab Juli 2025 wirklich ändert und welche Chancen sich für Immobilienkäufer jetzt eröffnen, erfahren Sie in unserem aktuellen Beitrag.

Ein neuer Spielraum für Ihren Wohntraum

Am 30. Juni 2025 endete die Kreditinstitute‑Immobilienfinanzierungsmaßnahmen‑Verordnung (KIM‑V) – das Regelwerk, das in den vergangenen drei Jahren harte Grenzen für Eigenmittel‑Einsatz, Laufzeit und Leistbarkeit privater Wohnkredite vorgegeben hat. Die Vorgaben werden nicht verlängert – eine Entscheidung, die viele künftige Immobilienkäufer und Bauherren aufhorchen lässt. Doch bedeutet „mehr Freiheit“ automatisch „leichter zum Kredit“? Schauen wir genauer hin.

Was bleibt: solide Kreditvergabe als Hauptziel

Das FMA‑Rundschreiben ersetzt die Verordnung

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat unmittelbar vor dem Auslaufen der KIM‑V ein Rundschreiben veröffentlicht. Es erhebt keinen Gesetzesstatus, zeigt aber deutlich, welche Standards die Aufsicht von Banken weiterhin erwartet – ein Kompass für Institute und Berater, wenn keine starre Verordnung mehr gilt.

Drei Eckpfeiler, die unverändert gelten

Die FMA nennt dieselben Kennzahlen, die schon unter der KIM‑V im Fokus standen:

Eckpfeiler	Richtwert	Was dahintersteckt
Schuldendienstquote (DSTI)	max. 40 % des verfügbaren Haushaltsnettos	Sichert dauerhafte Leistbarkeit Ihrer Kreditrate
Beleihungsquote (LTV)	max. 90 % des Immobilienwerts	Schafft einen Puffer bei Wertschwankungen
Laufzeit	max. 35 Jahre	Verhindert Tilgung bis ins hohe Alter

Nur wenn alle drei Parameter im grünen Bereich liegen, spricht die Aufsicht von einer „soliden Kreditvergabe“.

Ausnahmen sind möglich – aber limitiert

Banken dürfen bis zu 20 % ihres Neugeschäfts pro Halbjahr außerhalb dieser Richtwerte vergeben, müssen diese Fälle aber sauber dokumentieren und begrenzen.

Was ändert sich für Kreditnehmer wirklich?

Mehr Flexibilität

• Individuelle Lösungen: Banken können wieder stärker auf Sondertilgungen, Erbschaften oder Eigenleistungen eingehen – Faktoren, die das starre KIM‑Raster kaum abbildete.
• Variable Gestaltungen: Kombinationen aus Fix‑ und Variabelzins, Staffeltilgungen oder längere Tilgungsaussetzungen lassen sich leichter umsetzen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Kredit mit fixen und variablen Zinsen?

Mehr Verantwortung

• Realistische Haushaltsrechnung: Ohne gesetzliche Bremsen trägt der Kreditnehmer noch mehr Eigenverantwortung, die persönliche DSTI dauerhaft einzuhalten.
• Zinsrisiko: Wer variable Zinsen wählt, muss einen Zinspuffer gedanklich einrechnen – genau das verlangt die Aufsicht von den Banken bereits in ihren Stresstests.

---

Chancen nach dem KIM‑Aus

Erstkäufer mit wenig Eigenkapital

Ein Beispiel: Ein junges Paar mit 12 % Eigenmitteln scheiterte 2024 an der LTV‑Grenze. Jetzt kann die Bank innerhalb ihres 20‑Prozent‑Fensters eine 95‑%‑Finanzierung prüfen – vorausgesetzt, Laufzeit und DSTI bleiben tragbar.

Bauherren mit hohen Baukosten

Rohstoff- und Baupreise bleiben volatil. Ein flexiblerer Beleihungsspielraum verhindert, dass Projekte wegen kurzfristiger Kostenspitzen scheitern.

Eigentümer, die sanieren

Modernisierungskredite lassen sich mit einer zweckgebundenen Zwischenfinanzierung strukturieren, bei der die DSTI temporär als unerheblich gilt – z. B. wenn die Rückführung aus dem Verkauf einer Bestandsimmobilie gesichert ist.

So navigieren Sie jetzt richtig – mit Investment Studio Mair

Als unabhängiger Finanzierungsexperte analysieren wir tagesaktuell, wie unterschiedlichste Banken ihr 20‑Prozent‑Fenster handhaben. Manche Häuser schöpfen es voll aus, andere bleiben streng. Diese Marktkenntnis spart Ihnen Zeit und schützt vor Absagen in der heißen Phase.

Unser Beratungsversprechen – fundiert, unabhängig und auf lange Sicht gedacht

Ein Wohnkredit begleitet Sie oft über Jahrzehnte. Umso wichtiger ist eine Beratung, die nicht nur den Abschluss im Blick hat, sondern auch Ihre finanzielle Stabilität auf Dauer. Unser Versprechen an Sie:

• Unabhängige Finanzierungsberatung
  Wir vertreten keine Bank, sondern ausschließlich Ihre Interessen. Das ermöglicht uns, über den Tellerrand zu blicken und maßgeschneiderte Finanzierungskonzepte zu entwickeln – abgestimmt auf Ihre Lebensplanung, Ihre Einkommensstruktur und Ihre Risikotoleranz.
• Transparente Vergleichbarkeit von Kreditangeboten
  Wir analysieren für Sie verschiedene Kreditangebote im Detail: Zinssätze, Nebenkosten, Rückzahlungsmodalitäten, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte – verständlich aufbereitet, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
• Nachhaltigkeit statt kurzfristiger Lösungen
  Unser Anspruch ist, dass Ihr Kredit nicht nur heute leistbar ist, sondern auch in zehn oder zwanzig Jahren. Deshalb simulieren wir gemeinsam mit Ihnen realistische Szenarien – z. B. steigende Zinsen, geänderte Einkommensverhältnisse oder familiäre Veränderungen – und bauen auf Wunsch Sicherheitspuffer ein.
• Langfristige Begleitung über den Kreditabschluss hinaus
  Einmal beraten – immer erreichbar. Wir stehen Ihnen auch nach dem Abschluss als verlässlicher Ansprechpartner zur Seite, z. B. wenn:
  • sich Ihre Lebenssituation ändert (z. B. Familienzuwachs, Jobwechsel, Pensionierung),
  • Umschuldungen oder Sondertilgungen anstehen,
  • Fördermöglichkeiten oder neue Kreditprodukte interessant werden.

Fazit – ein Neustart mit Augenmaß

Das Ende der KIM‑Verordnung öffnet die Tür für flexiblere Kreditlösungen, ersetzt jedoch nicht die Notwendigkeit, solide zu finanzieren. Die FMA hat klar signalisiert, dass 40 % DSTI, 90 % LTV und 35 Jahre Laufzeit die Richtschnur bleiben. Wer dennoch darüber hinausgehen will, braucht eine stichhaltige Story – und eine Bank, die das Ausnahme‑Kontingent frei hat.

Unser Tipp: Nutzen Sie die neue Freiheit, ohne die alten Sicherungsseile zu kappen. Mit einer objektiven Beratung und einer vorausschauenden Haushaltsplanung wird Ihr Wohntraum Wirklichkeit.

---

Sie planen einen Kauf oder Bau?

Jetzt unverbindlichen Beratungstermin sichern – wir zeigen Ihnen, welche Möglichkeiten nach dem Aus der KIM-Verordnung wirklich für Sie drin sind.